Тенденции развития рынка недвижимости: новые возможности для инвесторов

Для ведения инвестиционной деятельности сегодня важно оставаться в курсе тенденций развития рынка недвижимости – как отечественного, так и зарубежных.

В результате глобальной геополитической трансформации экономические и финансовые рынки мира претерпевают значительные изменения. В связи с этим инвесторы, заинтересованные в безопасном и надежном размещении средств, открывают для себя все новые и новые возможности вложения капитала и сталкиваются с необходимостью пересмотра традиционных представлений о наиболее привлекательных способах инвестирования. Во многом это относится к рынку недвижимости – для многих россиян инвестиции в этот сектор исторически ассоциируются с приобретением жилой недвижимости, преимущественно квартир, на территории своей страны, с целью последующей сдачи этих объектов в аренду и получения пассивного дохода на протяжении длительного периода времени. Вместе с тем в сложившихся политических и экономических условиях этот подход уже не является единственно возможным и безоговорочно наиболее оптимальным.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Тенденции развития рынка недвижимости России

Сегодня на отечественном рынке недвижимости дела обстоят не лучшим образом, что связано, прежде всего, со снижением платежеспособности населения, которое, в свою очередь, сказывается на переизбытке предложения на рынке. В результате этого главным критерием выбора объекта становится его цена (особенно если рассматривать сектор жилой недвижимости), и многие россияне предпочитают откладывать покупку жилья в надежде на снижение стоимости.

В результате сектор жилой недвижимости, так часто воспринимаемый россиянами как лучшее направление для заработка на инвестициях, начинает характеризоваться снижением инвестиционного потенциала. В особенно неустойчивом положении находится недвижимость вторичного рынка, традиционно рассматриваемая как наиболее безопасное направление вложения средств вследствие отсутствия рисков несвоевременной или некачественной сдачи объекта в эксплуатацию и возможности самостоятельной оценки текущего состояния объекта инвестором. Спрос в этом сегменте рынка стремительно сокращается в связи с отсутствием условий ипотечного кредитования, приемлемых для широких слоев населения, а также ухудшением состояния макроэкономической среды, в том числе снижением цен на нефть. Заметной тенденцией изменения потребительского поведения становится смена приоритетов потенциальных покупателей, которые, даже будучи изначально настроенными на покупку вторичного жилья, начинают отдавать предпочтение новостройкам из-за их финансовой доступности, обусловленной существованием более гибких условий ипотечного кредитования.

Вместе с тем, на отечественном рынке вторичного жилья заметно возросло предложение. Это связано именно с тем, что многие владельцы инвестиционных квартиры стараются перепродать свои активы из-за снижения рентабельности бизнеса, вызванного повышением коммунальных тарифов, введением налогов на недвижимость и снижением арендных ставок. Наибольший ущерб претерпела инвестиционная недвижимость элитного класса: большую часть квартиросъемщиков здесь составляют экспатрианты, которые склонны возвращаться на родину из-за обострения политических разногласий на международной арене. Что касается арендаторов из числа наших соотечественников, то многие из них вынуждены менять элитные апартаменты на более доступные из-за снижения доходов.

Инвесторам, оценивающим перспективы инвестирования в недвижимость российского рынка, следует также принять во внимание изменение структуры предложения на рынке первичной недвижимости. Стоит учитывать, что функционирование этого сектора недвижимости во многом зависит от стоимости строительных материалов, значительная часть которых импортируется в Россию. И застройщики, и покупатели стремятся оптимизировать свои расходы, вследствие чего их интерес все чаще смещается в сторону объектов относительно небольшой площади с рациональной планировкой. Кроме этого, при строительстве объектов жилой недвижимости на территории России девелоперы становятся все более склонны к сокращению числа инфраструктурных объектов, находящихся на территории жилищного комплекса. Включение в состав комплекса бассейнов, ресторанов, магазинов, парковок и прочих элементов благоустройства было широко востребованным еще несколько лет назад, однако, в связи с тем, что их существование ведет к удорожанию услуг по содержанию дома и увеличению коммунальных платежей, стоит ожидать спада этой тенденции в обозримом будущем. Это, в свою очередь, повлечет к ограничению объема предложения в премиальном сегменте.

Подходы к оценке тенденций развития рынков недвижимости за рубежом

В условиях снижения инвестиционной привлекательности недвижимости на отечественном рынке целесообразно оценить перспективы покупки зарубежной недвижимости. 

Эксперты EY в отчете о состоянии мирового рынка недвижимости заявили о том, что рынкам недвижимости, строительства и гостеприимства необходимо менять подходы к своей деятельности в связи с изменчивостью юридических и финансовых аспектов функционирования индустрии. Чтобы правильно оценить потенциал выбранного для инвестирования региона, необходимо принять во внимание как общие характеристики страновых рынков, так и перспективы их развития по нескольким направлениям. Так, в число параметров оценки зарубежного города, в котором планируется приобретение недвижимости, входят:

• Структура и состояние имеющегося в городе фонда недвижимости;
• Удаление города от столицы государства, а также от других крупных мегаполисов и соседних государств;
• Характер взаимодействия города с другими регионами, в том числе состояние транспортных и торгово-экономических связей;
• Наличие в городе конкурентоспособных производств, в том числе ориентированных на экспорт;
• Особенности промышленного и культурного развития города;
• Природно-климатические условия; 
• Экологические условия.

Полученная таким образом информация дает достаточно полное представление о возможностях и перспективах инвестиционных рынков данного города, страны или региона в целом. Как правило, наилучшими перспективами характеризуются крупные мегаполисы с развитыми деловой, торговой и туристической сферами. Помимо этого, безопаснее будет приобрести недвижимость в городах с диверсифицированной экономикой, поскольку такая экономическая среда привлекает большие объемы прямых иностранных инвестиций.

Кроме того, анализу подлежат и социально-экономические факторы, характеризующие состояние и развитие самого рынка недвижимости. В их число входят:

• Политика местных властей в отношении регулирования рынка недвижимости;
• Темпы строительства;
• Уровень предложения и спроса на рынке недвижимости;
• Темпы развития бизнеса и предпринимательства;
• Уровень доходов населения.

Тенденции развития рынка недвижимости в Дубае

Оценка мировых рынков недвижимости по перечисленным выше характеристикам позволяет заключить, что одним из наиболее привлекательных направлений для вложения инвестиционного капитала является Дубай, столица одноименного эмирата ОАЭ.

Специалисты Международного валютного фонда признают, что ОАЭ надежно защищены от различных неблагоприятных тенденций благодаря высокому уровню экономического развития. Страна заработала репутацию безопасной гавани для инвесторов, а отдельные последствия замедления темпов роста в мировой экономике страна может с легкостью компенсировать за счет значительных финансовых резервов.

Дубай, будучи всемирно известным мегаполисом, в котором сосредоточена важнейшая торговая, туристическая, деловая и инвестиционная деятельность региона, обладает репутацией оптимального направления для безопасных и доходных инвестиций в недвижимость. Дубай характеризуется безналоговым режимом, позволяющим инвесторам максимизировать рентабельность вложения в регион, а также дает иностранцам возможность приобретать недвижимость на условиях фригольда, то есть в полную собственность.

По данным новейшего отчета Financial Times, текущее состояние рынка недвижимости Дубая создает оптимальные условия для инвесторов. Особенно высокий уровень инвестиционной активности сохраняется в таких районах, как Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Lakes Towers.

Дубай в полной мере реализует свое выгодное географическое положение, находясь на равном удалении от крупнейших городов Европы, Азии и Африки, а также имеет развитую транспортную инфраструктуру, включая наземное, воздушное и водное сообщение. Кроме того, огромной популярностью эмират пользуется у туристов со всего мира, число которых растет из года в год, стимулируя развитие индустрии развлечений и гостеприимства.

По данным Департамента туризма и коммерческого маркетинга Дубая, общее число туристов, посетивших эмират в 2015 году, превысило 14,2 млн. человек. При этом только за первое полугодие текущего года количество гостей Дубая превысило 11 млн. человек. Ежегодные темпы прироста количества туристов в эмирате составляют около 9%, и, по прогнозам чиновников, уже к 2020 году Дубай будет привлекать по меньшей мере 20 млн. туристов ежегодно. Во многом этому поспособствует проведение в эмирате международной выставки World Expo 2020, ради которой, по предварительным оценкам, в эмират приедет около 25 млн. человек.

В условиях столь бурного роста отраслей туризма и гостеприимства повышается инвестиционная привлекательность гостиничной недвижимости в Дубае. В условиях постоянного притока в эмират приверженцев рекреационного, медицинского и делового туризма, уровень заселяемости объектов гостиничной недвижимости находится на весьма высоких уровнях. Инвесторам предоставляется возможность купить номер в отеле, что позволяет им регулярно получать прибыль, пропорционально зависящую от финансовых результатов деятельности всего отеля в целом. Учитывая, что отели Дубая находятся под управлением профессионалов в сфере гостиничного менеджмента, этот тип вложений сопряжен с минимальными рисками и затратами временных ресурсов со стороны инвестора, но в то же время характеризуется высоким уровнем доходности. В качестве удачного примера такого гостиничного проекта, который создан с учетом особенностей и тенденций рынка Дубая, можно назвать премиальный отель The One JVC, расположенный неподалеку от важнейших транспортных артерий города и позволяющий добраться до места проведения World Expo 2020 всего за несколько минут.