Показатели инвестиционной недвижимости Дубая свидетельствуют о высокой рентабельности вложений в данный рынок
Ведущие отраслевые аналитики регулярно публикуют отчеты и прогнозы, затрагивающие специфику функционирования рынка недвижимости Дубая, и предоставляют широкой общественности статистику деятельности различных сегментов рынка.
К примеру, компания Deloitte, эксперт в сфере консалтинга и аудита, по итогам анализа состояния рынка недвижимости эмирата в 2016 году приходит к выводу, что Дубай продолжает оставаться одним из наиболее перспективных городов планеты для долгосрочного инвестирования в недвижимость. Не в последнюю очередь это становится возможным благодаря тому, что правительство Дубая активно вкладывает средства в развитие инфраструктуры эмирата, поддерживая и поощряя деятельность застройщиков.
Учитывая, что это развитие преимущественно затрагивает транспорт (в числе наиболее значимых проектов стоит отметить расширение международных аэропортов Дубая, модернизацию железной дороги Etihad Rail, строительство канала Dubai Canal и пр.), аналитики ожидают, что в наибольшей степени принимаемые меры скажутся на состоянии сегментов гостиничной и ресторанной недвижимости, а также на функционировании объектов коммерческого, в частности, складского и торгового назначения.
Более подробную аналитику по отдельным секторам рынка недвижимости Дубая дает консалтинговое агентство JLL, публикующее результаты и прогнозы функционирования этих отраслей экономики эмирата с периодичностью раз в квартал. На основании предложенных компанией данных мы подробнее рассмотрим, чем в текущем году характеризуются различные сегменты рынка недвижимости эмирата.
Показатели инвестиционной недвижимости Дубая: жилая недвижимость
Текущий цикл развития рынка жилой недвижимости Дубая, по оценкам аналитиков, приближается к своему завершению – об этом свидетельствует замедление темпов изменения рыночной стоимости данной категории объектов. Стоимость жилой недвижимости в эмирате на сегодняшний день примерно на 15% ниже своего пикового уровня, достигнутого в 2014 году.
За первые два квартала текущего года на рынок было выведено 5 700 объектов жилой недвижимости, благодаря чему их общее количество достигло 462 000 единиц. Специалисты JLL полагают, что новый цикл данного рынка начнется в 2017 году – это означает, что в этот же период возобновится и рост цен на жилую недвижимость.
В настоящий же момент стоимость жилой недвижимости в эмирате остается относительно невысокой, что создает более чем благоприятные предпосылки для приобретения здесь объектов с целью долгосрочного вложения средств. Отмечается, что на протяжении последних двух лет в Дубае стабильно растет спрос на недвижимость доступной ценовой категории – он заметен со стороны как конечных покупателей и инвесторов, так и самих застройщиков. Учитывая, что объем предложения в этом сегменте рынка пока невысок относительно объектов премиальной категории, данный сектор имеет существенный потенциал для роста и открывает привлекательные возможности для инвесторов, стремящихся выйти на всемирно известный рынок недвижимости с относительно небольшими затратами.
Интерес к сегменту жилой недвижимости эмирата, помимо всего прочего, поддерживается за счет разнообразных инициатив правительства. В их числе – уже упомянутые выше проекты развития инфраструктуры: колоссальное воздействие на стоимость жилой недвижимости в Дубае оказывает близость объекта к остановкам общественного транспорта. Как правило, еще на стадии строительства цены на недвижимость, расположенную в шаговой доступности от остановок троллейбусов и автобусов, станций метро и пр. повышается по меньшей мере на 15-20%.
Говоря о правительственных инициативах, стимулирующих дополнительный спрос на недвижимость эмирата, стоит отметить и принятую во втором квартале 2016 г. систему классификации зданий. Эта система, позволяющая получить исчерпывающую информацию о каждом объекте недвижимости, в том числе, узнать его рейтинг по балльной системе, полностью отвечает стратегическим целям правительства по повышению прозрачности рынка недвижимости Дубая с целью увеличения его инвестиционной привлекательности.
Показатели инвестиционной недвижимости Дубая: офисная недвижимость
Рынок офисной недвижимости Дубая характеризуется стабильным ростом активности застройщиков и, соответственно, уверенными темпами роста предложения. По состоянию на конец 2015 года общая арендопригодная площадь объектов офисной недвижимости в Дубае увеличилась на 137 800 кв.м., тогда как в 2016 и 2017 гг., по предварительным оценкам, прирост этого показателя составят 269 000 и 368 000 кв. м. соответственно.
К концу второго квартала 2016 г. совокупная площадь офисных зданий и помещений в эмирате составила 8,5 млн. кв. м, в результате чего Дубай сохранил за собой статус направления с наиболее активным рынком офисной недвижимости во всем ближневосточном и североафриканском регионе и, более того, продолжил оставаться широко востребованным у транснациональных корпораций, заинтересованных в открытии местных представительств для охвата всего Ближнего Востока. Особым спросом при этом пользуются объекты офисной недвижимости в районе Central Business District (CBD), находящемся между Всемирным торговым центром Дубая и деловым районом Downtown.
Долгосрочный прогноз развития этого сектора выглядит более чем оптимистично, поскольку экономика Дубая отличается высоким уровнем диверсифицированности, а привлекательность эмирата для открытия региональных представительств зарубежными предприятиями только растет. Аналитики JLL полагают, что в обозримом будущем фокус деятельности застройщиков сместится в сторону возведения многофункциональных объектов. Специалисты также считают, что уровень арендной стоимости этих объектов в ближайшее время не изменится – в связи со стремительным ростом объема предложения в преддверии масштабных мероприятий в эмирате доля незанятых площадей пока остается достаточно высокой.
Показатели инвестиционной недвижимости Дубая: гостиничная недвижимость
По ряду причин сегмент гостиничной недвижимости Дубая является одним из наиболее перспективных направлений для прибыльного и безопасного размещения капитала на территории эмирата.
Безусловно, функционирование данной отрасли экономики напрямую зависит от состояния туристической индустрии Дубая. Сегмент туризма и гостеприимства является одной из основополагающих составляющих экономики Дубая, определяющей текущее и долгосрочное развитие всего эмирата.
В 2015 году индустрия туризма и гостеприимства эмирата охарактеризовалась значительным ростом. Как показывает статистика правительства Дубая, за минувший год в эмирате побывало 14,2 млн. туристов. По всем прогнозам, этот показатель будет расти в долгосрочном периоде и уже к 2020 году достигнет отметки в 20 млн. человек в год.
Сообщается, что на сегодняшний день Дубай лидирует в рейтинге туристических направлений планеты, где путешественники склонны к наиболее высоким затратам в ходе поездки. Неослабевающий интерес туристов со всего мира к эмирату оказывает прямое влияние и на уровень заселяемости отелей – по этому показателю Дубай также занимает высокие позиции в международных рейтингах, составляя достойную конкуренцию Нью-Йорку, Лондону, Парижу и Берлину. Так, по итогам первых двух месяцев 2016 года средний уровень заселяемости для отелей Дубая составил 84%.
В целом первый квартал текущего года оказался для сегмента гостиничной недвижимости более чем благоприятным. Высокие уровни заселяемости отелей не в последнюю очередь были достигнуты благодаря проведению в эмирате масштабного торгового фестиваля Dubai Shopping Festival 2016, однако определенное влияние на них оказали также сезонные праздники и установление в эмирате благоприятных погодных условий для европейских туристов.
Как стало очевидно по итогам второго квартала 2016 г., наиболее быстро растущим спросом в эмирате пользуются объекты гостиничной недвижимости доступной ценовой категории, в частности, комплексы апартаментов гостиничного типа. Застройщики, операторы, инвесторы и конечные потребители стремятся вкладывать средства в этот актив ввиду его высокого инвестиционного потенциала – учитывая, что портрет среднестатистического посетителя Дубая постепенно меняется, претерпевает определенные изменения и структура наиболее востребованных объектов эмирата. Важнейшими направляющими рынками для Дубая становятся регионы Азии и Африки, где постепенно формируется прослойка представителей среднего класса – горожан, массово заинтересованных в путешествиях, но не готовых тратить на них крупные суммы денег. В связи с этим становится закономерным стремление застройщиков и отельных операторов к адаптации своих предложений под запросы этой категории клиентов.
Аналитики JLL придерживаются оптимистичных прогнозов в своем обзоре гостиничной недвижимости Дубая. Постоянные инвестиции правительства в создание дополнительных объектов туристической инфраструктуры, в том числе, тематических парков, а также подготовка эмирата к проведению международной выставки World Expo 2020, как ожидается, существенно повысят интерес туристов к Дубаю. За счет этого в эмирате значительно возрастет число гостей, поднимется спрос на объекты гостиничной недвижимости, а также увеличится средняя продолжительность пребывания постояльцев в отелях.